作者/田编辑/吉国华成龙同段后面是一个从不缺少故事和意外的地方。北京二环东直门内街9号院，距故宫车程仅17分钟，近日被大众关注。

功夫巨星成龙购买的7000多万元豪宅被法院查封，并在网上拍卖。上次，成龙的儿子房祖名聚在一起吸毒，被警察带走了。

9月下旬，北京市第二中级人民法院出具的判决书显示，北京市东城区东直门内街9号院2号楼成龙1001室、1002室(NAGA上房)以7190万元开始拍卖。2006年4月，成龙通过其子公司中泰成龙国际集团有限公司购买了两栋房屋，总面积1217.5平方米，六室三厅，总价为人民币3360万元。图片/视觉中国(于恒外景、娜迦上院、东直门、成龙)据媒体报道，这两栋豪宅被依法拍卖的原因是娜迦上院开发商鱼枷置地有限公司申请强制执行，而成龙在购房的13年间并未办理产权变更登记手续。上述房产理论上还是开发商名下的，都在法院查封范围内。

然而，原定于9月28日举行的司法拍卖被宣布提前终止。据悉，因案外人反对被法院撤回，目前尚不确定是否会再次进入法国拍卖。进入门槛低但数量少的法律拍卖行已经成为公众获得明星同等空间的方式之一。

法国拍卖行，简称“法院拍卖的不动产”，发生在民事执行过程中，最早出现于1991年。当时的《民事诉讼法》修订版正式确立司法拍卖为执行措施，拍卖工具包括于恒。近年来，许多投资者和买家被这样一个事实所吸引，即大多数部门都有拍卖行的无限购买、无限贷款和无限出售，拍卖价格一般是市场价格的7-8倍。

渤海法律拍摄网显示，乐视创始人贾跃亭和前妻位于北京市襄阳区海洋国际的一套房子，市值2450万元，起拍价1545万元。今年价格2420万元，低于30万元的市场价；另一套位于襄阳区CBD总部公寓，市值1150万元，起拍价635万元，售价1080万元，比市场价低70万元。在北京从事拍卖行中介业务的王楠是贾跃亭其中一处房产的买家。

最近王楠也接触到一套面积42平米左右的房子。原单价为12万元/平米，拍卖起价8万元/平米。

差价高达160万元，法院评估价格为487万元。王楠将其定义为“捡漏的超级空间”。除此之外，他还表明自己遇到过成交价高于评估价的情况。早前央视报道，去年上海一家214平米的法国拍卖行开拍价1200万，历时3个多小时。

经过50多轮招标，最终以1900多万元成交，每平米价格约9万元，高于周边二手房均价。AI财经了解到，北京、广州、深圳、南京等地对住宅拍卖行的申购要求有限，但上海、长沙、Xi安等地对法国拍卖行市场没有限制。不仅在上海，想买法国拍卖行的概率也在下降。

据上海全国拍卖行统计，8月份上海售出的住宅拍卖行中，有64%以高于评估价的价格售出。“一城一策，北京二手房完全限购，法国拍卖行被部门限制。

如果有购房资格，可以正常购买按揭贷款，类似于利率和首付 该文件称，由于“法国拍卖行”的无限制购买，各部门的热点已经形成了强大的投资属性，并形成了产业链。认为热点无限制购买“法国拍卖行”扰乱楼市调控大局，对社会不公平。最高法要求地方法院提供2017年起地方房产的数量和友情，并书面声明是否应当限购。

图片/阿里拍卖截图王楠承认，在他的客户群中，购买拍卖行根本就是一个善于运用杠杆的投资人。“有人央求贷款全款买房。

房子竣工交房后，他们去银行申请贷款，把贷款的钱还给朋友。这种把房子抵押给银行的利率比正常抵押低4%左右。我们称之为“反向抵押贷款”。月供以20年为基础，基本没有还款压力。

”另外，据他第一次承认，北京的法国拍卖行在过户完成后可以按照正常的二手房进入市场。去年他有客户反转了两轮法国拍卖行，在买卖中间净赚几百万。还有一个成都的房产中介告诉AI财经，有很多新疆的客户是团购买房的。即使是有五年销售要求的深圳，也有一小部分投资者选择手工购房。

深圳一位资深投资者表示，在当地房地产投资圈，抄底法的收益并不比二手房差。“新房是几千人抢一套房，二手房溢价高。法国拍卖行不见了。”在这个人看来，只要买房能杠杆化，在深圳用500万本金争取500万利润的事情总会发生。

面对拍卖行扰乱楼市调控的言论，第一太平戴维斯华北估值部的一名勤快工作人员胡建明认为，拍卖行市场很小，基本不会影响二手房业务市场。9月21日，长沙市住建局在市长信箱回复公众，称暂时没有收到限制“法国拍卖行”买卖的政策。阿里司法拍卖平台的数据显示，从2017年到2020年6月，法国拍卖行的数量从9000多家激增到115万左右，房屋数量飙升，给了投资者更多的选择。

北京法律派芳安全服务公司鲸派芳在其官网上公布了一个案例。今年上半年，他们帮助一位有投资需求的客户在东城区兴隆市新苑置业。

当时在场6人投标，投标40次，最终以311万元成交。从准备到投标，用了两个月。

6月下旬，客户发现小区房价每平米涨了一万多，30多平米的物业赚了近40万，回报率12%。只有价格实惠，政策宽容，法拍房仍难说是一个稳赚不赔的好生意。

上述深圳投资人士表现，如果屋子的历史洁净，原房主没有债务问题，在北上广深这样的一线都会，市场成交的情况不会比正常商品房低太多。“法拍就是政府处置惩罚不良资产的一种方式，在深圳投资圈不算主流，搞小产权和旧改项目的人甚至都比投资法拍房的多。”思量到屋子自己可能泛起的问题，极易导致资金砸进去无法很快变现，该投资者坦言，自己不会选择这类标的。

“法拍房最大的风险就是隐性债务，有时候法院都纷歧定查的出来。”天上的馅饼能吃么？两个月前，江苏法德东恒状师事务所专职状师刘仁杰接到一项委托，原告要其为他两年前购置的法拍房做辩护。

案件缘由是原告在2018年通过法拍买下一套房产，可是从拍卖到成交，再等管理完房产证，衡宇钥匙移交后，他才发现屋子内里住着生疏的一家老小。对方称自己是这套房的租客，并拿出与原房东在衡宇拍卖前签订的租赁条约，上面显示租期10年，而且对方表现已经一次性付清了租金。图/视觉中国 “租客说，你买了屋子跟我没有关系，我也有租赁条约，凭据执法，你想把我撵出去，就得给赔偿，把租金退给我。其时衡宇的债务人就是原房东已经下落不明晰，没法找他去观察情况，双方僵持了两年都没能解决。

”刘仁杰表现，委托人最终选择到法院起诉，他怀疑自称租客的一家人可能是跟原房主有互助关系或者是债务纠纷，想通过这种方式讹钱，“他直接到法院去做物权的掩护诉讼，清除故障纠纷，要求对方迁出。不外这需要双方提交有力的证据，观察起来比力难题。”类似的案件，刘仁杰处置惩罚过太多了。大部门人选择不打讼事，跟租客协商各退一步，由买受人给租客赔偿租金。

“这种操作许多，法拍房因为自制，中间利益蛮大的，以这个原告为例，他其时买的法拍房比市场价自制了30万元，即便给对方赔偿租金，或者重新花钱给对方租套房，也是赚钱的。”不外，另一些法拍房纠纷的后续就没这么“幸运”。北京金诉状师事务所主任王玉臣告诉AI财经社，他曾有个委托人以相对低廉的价钱拿到一套法拍房，可是取得法拍房后却基础无法入住。

“因为这套屋子以前的房主对外欠了许多债务，其中有两位债权人恒久攻克着衡宇，导致他虽然从执法上取得了衡宇，但实际却无法使用。最后几经妨害把屋子拿了回来，可是衡宇内部已经被破坏的不成样子。”通常来说，竞买法拍房的大致流程是：房源公示→交保证金→竞拍→交尾款→交接成交确认书、执行裁定书、协助执行通知书→房产解封→过户、审税→拿房产证。“跟买二手房一样，只是购房流程差别。

后续一切流程手续和风险，都是公司卖力。”王男在拉客户时总会强调中介公司在其中的调研作用。“如果法拍房生意业务后，发现原房主存在土地款未补齐、物业方欠款、隐藏借债等情况，法院不卖力处置惩罚，必须由购置方负担。这个时候，有专业机构能举行配景观察就显得尤为重要了。

专业的状师，法务团队做尽调，是法拍房的宁静保障。”AI财经社相识到，虽然与二手房中介性质相通，但法拍房的中介佣金收费在成交价的3%至5%，远凌驾二手房的费率。“我们肯定要比普通二手房中介费要高，大家详细做的事情纷歧样。作为辅助机构，公司会跟客户签条约，一旦出了任何问题，我们原价回购。

”一位在北京到场过法拍房买卖的客户透露，也得看是什么中介，有些机构只管售后一年的纠纷。在王玉臣处置惩罚过的法拍房纠纷案当中，有屋子被他人占有使用，自己无法入住的；也有屋子上挂有他人户口，拒不迁走的；另有的法拍房存在质量问题，以及拖欠大量未交用度的情况。“有些法院为了尽快变现，可能不会对屋子的产权做周密的观察。

对于多重查封、抵押的房产，尤其是差别法院，差别地域的法院实施的，可能会有协同纷歧致问题，拍卖后如果有的查封或抵押没有排除，也无法管理产权证。”天上掉下的馅饼并不是这么容易消化的。

有的法拍房拖欠大量的税费、暖气费、物业费和水电费等，在后期会发生新的贫苦和成本。而且，有不少屋子挂了户口，现在我国对户口强制迁出方面存在执法空缺。有时候打讼事也未必能顺利迁出户口。一般而言，卖力司法拍卖的法院应当对法拍房信息的真实性卖力。

法院的执行局是专门卖力强制执行的，而司法拍卖又是执行历程中经常会遇到的一种方式，在法院内部一般也有专门的部门来卖力法拍房。但有时，核实未必能很详尽。王玉臣提醒购房者，千万不要只关注位置和房价，要想制止上当受骗，大原则是不要轻易听信任何人，“首先，和卖力拍卖的法官和人员要充实相同，尽可能多的相识屋子的相关信息，包罗但不限于产权情况、抵押、查封等情况，须要的时候还要去产权挂号部门核实一下。其次，要到现场勘查，找物业公司核实暖气水电费等交纳情况，要到当地派出所核实是否有户口挂在上面。

最后，为保险起见，通过中国裁判文书网和最高院的执行信息网查下原房主的相关裁判文书和执行信息，看下是否另有关于这个屋子的纠纷或者其它问题。”价钱低、不受限购约束让法拍房成为二级市场上难过泛起的“标的孤品”，但无论是明星还是素人都难逃法拍房隐藏的陷阱。从现在东直门内大街9号院2号楼1001室和1002室暂停拍卖的情况看，成龙方面已经开始接纳维权行动。

只管现在中国房产的所有权仍以挂号为准，但成龙已经全款购房，而且有实际上的入住，或许是反抗法院执行的有利条件。王玉臣分析指出，“如果成龙的购房资格完全没问题，又付了全款，还管理了入住，后面再发生开发商因债务问题查封资产，就可以完全反抗执行了。总体来讲，这场讼事比力难打。”在那些手握重金但暂无房票的购房者眼中，法拍房俨然是“绿色通道”般的存在。

然而，到底是捡漏，还是踩坑，其中的风险恐怕只有局内人知晓。在法拍房的“规则”眼前，如成龙一样的明星也要“低头”，普通人若想顺利上车，恐怕还要多费一番心思。

（应采访工具要求，文中王男为假名）。

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